成本法中土地取得費分析
 作者：鄭榕
 

根據(jù)有關(guān)國家法律規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”；“依法使用的土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬農(nóng)民集體所有的土地”。實際上就是根據(jù)兩種不同的取得發(fā)生不同的取得費用。

一、對于征用農(nóng)民集體所有的土地，因為發(fā)生了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)為國家所有，必然要對原所有權(quán)人進(jìn)行補償。根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補償費以及地上附著物和青苗的補償費”；“征用其他土地的土地補償費和安置費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用的土地補償費和安置補償費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”；“征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納新菜地開發(fā)基金”。從征地行為的實質(zhì)看，它是國家依法采取的強(qiáng)制性手段，其實質(zhì)是對原所有人未來收益的補償，是地租資本化的另一種表現(xiàn)，亦即土地取得費，可稱之為原地租的資本化。

二、對于使用國家土地，使用人要支付土地出讓金。這份費用實質(zhì)上包含了征地費，因為現(xiàn)在的國有土地，可能是在過去某個時期由國家委托某個單位征用的農(nóng)民集體所有土地，當(dāng)時也是支付了征地費的。即使一開始就是國有土地，對土地使用人而言，它與通過征用得到的土地并無任何區(qū)別，只不過將“征地費”支付給國家而不是支付給農(nóng)民集體而已。這種情況下的土地取得費，不僅僅是使用土地而支付的費用，從實質(zhì)上而言，它是土地使用權(quán)的購買價格――是對原使用人投資的一種補償，這種補償可以包括原使用人支付的土地取得費土地開發(fā)費等，如批準(zhǔn)土地熟地價格。

總之，在實際估價中，在求取土地取得費時，應(yīng)根據(jù)土地的用途、性質(zhì)（內(nèi)銷或外銷），按照國家或各地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計價。