第一財經(jīng) 羅韜

 突如其來的新冠肺炎疫情，將隱于幕后的物業(yè)公司推上C位，抗疫先鋒、資本寵兒……“最后一百米”價值凸顯，物管行業(yè)迎來高光時刻。而這份榮耀成色幾何？隨著年報季漸入尾聲，上市物業(yè)公司紛紛亮出家底，接受投資者檢驗。

  截至目前，除南都物業(yè)、招商積余外，已有24家上市物管公司公布去年業(yè)績，其中超七成取得30%以上營收增長，部分企業(yè)業(yè)績增幅甚至達100%以上。背靠地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)開發(fā)商已觸及增長天花板，物業(yè)公司營收增幅大大超過地產(chǎn)母公司

  不過在這片萬億藍海中，“弱肉強食”的叢林法則依舊。憑借收并購和市場化拓展，龍頭企業(yè)加速跑馬圈地，在管規(guī)模最高的彩生活(01778.HK)是尾部公司興業(yè)物聯(lián)(09916.HK)的150倍；當(dāng)碧桂園服務(wù)(06098.HK)錄得近百億營收時，興業(yè)物聯(lián)去年營收還不到2億。

  多位受訪者認為，物管行業(yè)的商業(yè)邏輯還處在變革早期，“大行業(yè)+小龍頭”競爭格局下，加速擴張占領(lǐng)市場仍是企業(yè)訴求。不過，由于物業(yè)費難漲價、增值服務(wù)處于培育期，一些頭部企業(yè)已觸及盈利瓶頸，“規(guī)模為王”的時代逐漸逝去，營收能力正成為行業(yè)重要競爭指標(biāo)。

  增長好于地產(chǎn)母公司

  過去一年，物業(yè)公司到底取得了哪些成績？

  據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，去年24家上市物管公司取得44%的平均營收增幅，高于上年5個百分點。營收位于前列的為碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)(02869.HK)、保利物業(yè)(06049.HK)、雅生活服務(wù)(03319.HK)、中海物業(yè)(02669.HK)，分別達97.03億、85.87億、59.67億、51.3億、49.55億。

  背靠地產(chǎn)母公司，物業(yè)公司普遍錄得高增長。期內(nèi)碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)(01995.HK)、新城悅服務(wù)(01755.HK)漲幅位于前列，營收增長率分別高達107.44%、78.89%、78.73%。

  從凈利潤角度看，碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)以16.7億、12.3億的絕對值拔得頭籌，佳兆業(yè)美好(02168.HK)以203.2%的凈利潤增長率奪得冠軍。增長率位居其后的為永升生活服務(wù)、奧園健康(03662.HK)、碧桂園服務(wù)，分別高達203.2%、122.68%、80.97%。

  借助收購港聯(lián)不動產(chǎn)等7家公司，碧桂園增加4000萬平米合同管理面積，成為“最賺錢”物業(yè)公司，期內(nèi)實現(xiàn)營收96.45億，同比增長106.3%，歸母凈利潤16.7億，同比增長81%；物業(yè)管理服務(wù)收入58.17億，同比上升68.8%，為2015年來最高漲幅。

  這一增幅，甚至超過其地產(chǎn)母公司的表現(xiàn)。2019年，碧桂園(02007.HK)總收入約4859.1億，同比增長28.2%；歸屬公司股東核心凈利潤約401.2億，同比增長17.6%。鑒于地產(chǎn)龍頭的高基數(shù)，碧桂園此番增幅已屬不易，但物管行業(yè)龍頭市占率低，增長空間更為充裕。

  雅生活也是如此。去年該公司收入51.27億，同比增長51.8%；歸母凈利潤12.31億元，同比增加53.7%。而其母公司雅居樂集團(03383.HK)期內(nèi)營收602.4億元，同比增長7.3%；歸屬股東凈利潤75.12億元，同比僅增5.4%，是該集團2016年以來增速的最慢的一年。

  盈利規(guī)模與管理體量直接相關(guān)。過去一年，除了彩生活，所有上市物管公司在管面積均取得增長。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，22家披露在管面積數(shù)據(jù)的物管公司2019年平均取得36.2%的在管規(guī)模增長，在管面積均值9036萬平米，在管面積凈增值為2114萬平米。

  龍頭企業(yè)仍占絕對優(yōu)勢。去年管理規(guī)模5000萬平方米以上的企業(yè)中，增長規(guī)模最大的為雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)，均于年內(nèi)取得近1億平方米在管面積增量。上述企業(yè)每年新增的物業(yè)管理體量，相當(dāng)于國內(nèi)現(xiàn)有一家TOP20的物業(yè)公司的體量。

  “上市物業(yè)公司基本都在擴大規(guī)模，否則很難形成規(guī)模效應(yīng)，降低標(biāo)準(zhǔn)化管理成本。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，物業(yè)公司一方面承接地產(chǎn)母公司的在管面積，同時第三方拓展占有市場；另一方面，國內(nèi)商品房銷售規(guī)模高位徘徊多年，并逐漸進入竣工交付期，由此助推物業(yè)公司實現(xiàn)高增長。

  龍頭遭遇瓶頸

  規(guī)模擴張、營收高增、股價飆漲，近年物業(yè)行業(yè)“光環(huán)”不斷，但絕對增長之下，企業(yè)成色各異，一些頭部公司甚至遭遇增長瓶頸。

  去年，銀城生活服務(wù)、浦江中國、和泓服務(wù)凈利潤分別僅0.33億、0.18億 、0.14 億；綠城服務(wù)、和泓服務(wù)、浦江中國、燁星集團凈利潤增幅甚至為負，分別為-1.22%、-18.32%、-29.93%、-30%。

  去年排在營收規(guī)模首位的綠城服務(wù)，2019年增速不敵碧桂園服務(wù)，位于第二；“物業(yè)第一股”彩生活營收增速最低，僅增6.4%；在規(guī)模拓展上表現(xiàn)不佳的中海物業(yè)（HK.02669），去年營業(yè)收入49.87億元，同比增速30.8%，先后被碧桂園服務(wù)、雅生活反超。

  野村發(fā)表研究報告稱，綠城服務(wù)去年業(yè)績略遜于該行預(yù)期，在新冠狀肺炎疫情下，該行對其家庭代理及教育業(yè)務(wù)并不樂觀，相信公司今、明兩年純利率將持續(xù)受壓，維持其“中性”評級，并下調(diào)目標(biāo)價4%，由9.3元降至8.9元。

  而彩生活去年多個核心財務(wù)指標(biāo)創(chuàng)新低，歸母凈利潤同比僅增2.8%，是其自上市以來取得的最低增速，毛利率也創(chuàng)下最低水平。期末，彩生活服務(wù)面積由2018年的11.22億平方米增加至12.11億平方米，增速僅7.88%，同樣為上市以來最低速度。

  李宇嘉認為，當(dāng)下物業(yè)公司人工成本快速攀升，但提高物業(yè)收費較為困難，一些頭部公司出現(xiàn)盈利疲態(tài)。新冠肺炎疫情過后，社區(qū)物業(yè)管理成為綜合治理的重要抓手，物業(yè)公司重要性顯現(xiàn)，后續(xù)物業(yè)管理費收繳率有望突破。

  在2020“擁抱未來”丁祖昱評樓市發(fā)布會中，丁祖昱預(yù)言，隨著不動產(chǎn)經(jīng)營時代開啟，物業(yè)管理行業(yè)將迎來巨大發(fā)展機遇，到2030年全國物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模會接近500億平方米，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模將超過 2 萬億，房地產(chǎn)開發(fā)依然是行業(yè)提升的主要推動力。

  但經(jīng)過40多年發(fā)展后，物管行業(yè)已不再注重單純面積擴張，而是追求綜合服務(wù)能力，促使企業(yè)物業(yè)“管理”向物業(yè)“服務(wù)”角色轉(zhuǎn)變。對物管公司而言，自身高收益項目組合、創(chuàng)新性業(yè)務(wù)組合至關(guān)重要。

  “目前行業(yè)發(fā)展還處于非常粗放的階段，大量中小企業(yè)管理服務(wù)水平堪憂。對優(yōu)秀企業(yè)而言，行業(yè)未來整合速度會進一步加快�！便y城生活服務(wù)總裁李春玲認為，現(xiàn)在資本市場板塊主要是以房地產(chǎn)作為母公司的企業(yè)，但實際上，僅有這么幾十家企業(yè)遠遠不夠。

  在她看來，基于物業(yè)抗周期性特質(zhì)、受經(jīng)濟影響較小、擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流和增長預(yù)期，該行業(yè)會逐漸發(fā)展成地產(chǎn)之外的獨立行業(yè)。而奧園健康執(zhí)行董事陶宇認為，物業(yè)管理不應(yīng)定位成清潔安保類公司，應(yīng)上升到資產(chǎn)管理高度，給地產(chǎn)、業(yè)主帶來資產(chǎn)增值。

  而隨著疫情暴發(fā)，業(yè)內(nèi)普遍認為，基礎(chǔ)物業(yè)收費的機制和收繳率有望得到改善；其次，疫情期間，有46%的受調(diào)業(yè)主通過物業(yè)渠道例如物業(yè)APP、業(yè)主群進行日常物資采買，社區(qū)增值服務(wù)的機遇悄然而至，國內(nèi)物業(yè)公司正迎來變革窗口。