《第一財經(jīng)》林小昭

       突如其來的新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)市場造成明顯沖擊。

  國家統(tǒng)計局16日發(fā)布11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2月份，70個大中城市房地產(chǎn)市場價格漲幅穩(wěn)中有落。

  從房價上漲和下跌的城市數(shù)量看，房價上漲的城市數(shù)量為21個，相比1月份的47個有明顯減少的現(xiàn)象。而降價的城市數(shù)量增加到23個，呈現(xiàn)明顯增加。

  國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬解讀稱，初步測算，2月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，上月為上漲0.4%。其中，北京上漲0.1%，上海和深圳持平，廣州下降0.1%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點(diǎn)。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%，上海和深圳分別上漲0.2%和0.5%。

  31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)，武漢、石家莊和太原等12個城市受疫情影響無成交，價格視為沒有變動（環(huán)比指數(shù)為100，下同）。二手住宅銷售價格環(huán)比持平，與上月相同，武漢、石家莊和呼和浩特等12個城市無成交。

  35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比微漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點(diǎn)，揚(yáng)州、蚌埠和平頂山等7個城市無成交。二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%，包頭、錦州和揚(yáng)州等12個城市無成交。

  也就是說，2月份，70個城市中，共有19個城市一手樓沒有成交，24個城市二手房沒有成交。而即便有成交的城市，成交量也是屈指可數(shù)。

  廣州海珠區(qū)東曉南板塊一位肖姓中介告訴第一財經(jīng)記者，整個2月份，他所在的門店沒有成交記錄。但到3月中旬，已經(jīng)漸漸多起來了，主要是一手房看的比較多。

  58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說，從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，2月份，雖然受疫情影響，主要城市房價依然保持了相對穩(wěn)定。同時，2 月份央行也調(diào)整了貸款市場報價利率（LPR）報價，也在一定程度上降低了房貸利率水平，對于樓市穩(wěn)定也起到積極作用。

  中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，2月份基本上售樓處都關(guān)閉了，因?yàn)?月防治疫情是頭等大事，樓盤即便是降價，也乏人問津，所以降不降價已不重要。疫情下樓市基本停擺，多個城市無成交、無價格。少數(shù)有價格的城市成交量也暴跌�？梢哉f，疫情影響下，樓市基本冰封。

  國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—2月份，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降46.0%。商品房銷售額8203億元，下降35.9%。其中，住宅銷售額下降34.7%，辦公樓銷售額下降40.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降46.0%。

  張大偉說，在樓市下行周期內(nèi)，大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放，使得統(tǒng)計口徑為網(wǎng)簽價格的新房數(shù)據(jù)依然上行。

  成交下降的同時，庫存明顯上升。2月末，商品房待售面積53004萬平方米，比2019年末增加3184萬平方米。其中，住宅待售面積增加3224萬平方米。

  這也是時隔3年，去庫存后，再次出現(xiàn)庫存明顯上漲。張大偉說，2020年2月份，房企的銷售額是歷史上最低的一次銷售量，整體看，大部分房企實(shí)際真實(shí)的銷售額度跌了90%左右。除了個別龍頭企業(yè)重新定義了成交的概念，將預(yù)定算成簽約，獲得了一些簽約。其余的成交很少。

  開發(fā)投資方面，1—2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資7318億元，下降16.0%。

  在這種情況下，各地也紛紛出臺了一系列政策措施，保障房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，2月以來，已有超過60城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

  目前各地房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不管是從力度和方向來看，因城施策的特征非常明顯�；�本都從簡化相關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)、分期繳納土地出讓價款、優(yōu)化商品房預(yù)售許可、優(yōu)化施工備案、合理調(diào)整繳費(fèi)節(jié)點(diǎn)、優(yōu)化農(nóng)民工工資保證金、放寬公積金提取額度、補(bǔ)貼抗疫一線工作人員等諸多方面入手。

  不過，也有一些城市出臺的樓市政策力度較大而被叫停“撤回”。包括河南駐馬店、陜西寶雞都出臺了類似降低首付比例的政策，其后都撤回了相關(guān)文件。

  進(jìn)入3月，隨著疫情的緩解和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，加上各地樓盤的促銷力度加大，樓市成交也逐漸回暖。張波預(yù)計，3月房地產(chǎn)市場的成交價格漲幅回落現(xiàn)象或會持續(xù)，但成交量有望后續(xù)快速回升。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，因?yàn)?月份交易市場基本上停滯，所以類似降價本身也不可能帶來太多的銷售拉動。到了3月份隨著疫情的積極防控，各地售樓處陸續(xù)放開，降價促銷有望帶動一部分需求的釋放。