與土地市場(chǎng)的火爆相比，上半年的樓市并沒有同頻共振。

  “分化”是業(yè)內(nèi)提到最多的一個(gè)詞，有的樓盤萬(wàn)人搖號(hào)競(jìng)購(gòu)，有的樓盤則冷冷清清。

  易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45005萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.4%。

  樓市的基礎(chǔ)是人。上半年，全國(guó)近100個(gè)城市出臺(tái)了吸引人才政策，如杭州把落戶門檻降至大專學(xué)歷。

  為了搶市場(chǎng)，各大房企也在盡其所能地出貨。尤其6月以來(lái)，有的城市一周推出近5000套新房。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)的周期會(huì)是6個(gè)月或者3個(gè)月，對(duì)于房企來(lái)說，要抓緊每一個(gè)窗口期。

  新房供應(yīng)井噴

  房源多，是許多購(gòu)房者上半年的共同感受。

  從年初到6月末，無(wú)論是一線城市北京、上海，還是二線城市南京、杭州，新房供應(yīng)都是源源不斷。

  北京不斷加大限競(jìng)房的供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月底，北京合計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目55個(gè)，累計(jì)供應(yīng)住宅37851套，而截至目前網(wǎng)簽的僅13790套，庫(kù)存2.4萬(wàn)套，市場(chǎng)供應(yīng)充足。

  中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京新建商品住宅（共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房除外）共成交1.6萬(wàn)套，同比上漲103%。同時(shí)，北京迎來(lái)8年來(lái)最高庫(kù)存量，新建商品房目前已有7萬(wàn)多套庫(kù)存，預(yù)計(jì)靜態(tài)消化需要3年。

  上海的新房供應(yīng)量也是大增。一季度，新房供應(yīng)量達(dá)156.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.13%。其中，3月份，新建住宅供應(yīng)套數(shù)7874套，直逼2018年一季度總和。4、5月份，新房供應(yīng)量累計(jì)為119.8萬(wàn)平方米。

  二線城市南京，上市新房逐月增長(zhǎng)，4月至6月，分別為3000多套、8013套、近9000套。尤其是6月最后一周，上市新房近5000套。

  據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上半年，南京市新建商品住宅成交36630套，同比增長(zhǎng)19.6%。目前，全市新建商品住宅庫(kù)存近3.95萬(wàn)套。

  杭州的新房供應(yīng)也非常充足。6月份，杭州樓市住宅推盤量今年首次突破萬(wàn)套大關(guān)，達(dá)10026套。截至5月31日，杭州新建商品住房可售套數(shù)33331套，可售面積441.6萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)34.6%、26.4%。

  “新房供應(yīng)增多，主要是市場(chǎng)預(yù)期的改變�！蹦炒笮头科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人說，在限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策下，隨著市場(chǎng)的回暖，開發(fā)商入市意愿強(qiáng)烈。

  易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底， 100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45005萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.4%。一線城市、二線城市和三四線城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2805萬(wàn)平方米、22131萬(wàn)平方米和20069萬(wàn)平方米，同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

  廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為，在當(dāng)前這個(gè)階段，政策在呵護(hù)市場(chǎng)，購(gòu)房者信心未失，仍有強(qiáng)勁的購(gòu)買力，樓價(jià)處在歷史高位。因此，綜合種種因素，開發(fā)商最佳的策略是：趕緊賣，優(yōu)惠賣。

  萬(wàn)人搖號(hào)與打折促銷

  冷熱不均，是業(yè)內(nèi)對(duì)上半年樓市的一致評(píng)價(jià)。有的樓盤萬(wàn)人搖號(hào)競(jìng)購(gòu)，有的樓盤則冷冷清清。

  蘇州，是上半年樓市最熱的城市之一。3月18日，吳江三千邑項(xiàng)目350套房源，216套高層在1分鐘售罄。3月25日，姑蘇區(qū)仁恒公園世紀(jì)項(xiàng)目，836個(gè)買家爭(zhēng)搶196套房源。3月30日，吳中區(qū)南山維拉項(xiàng)目開售，2000人深夜排隊(duì)搶房。4月6日，吳江萬(wàn)科翡翠公園千人搶408套房源，開盤不到2分鐘售罄。

  盡管市場(chǎng)如此火爆，蘇州也有難賣的樓盤。比如，高鐵新城某樓盤，5月30日首開，即使當(dāng)天認(rèn)購(gòu)的客戶有20000元的車位抵用券，但開盤當(dāng)天的去化僅有五成。蘇州相城區(qū)另一樓盤，5月27日開盤，654套房源，當(dāng)天僅賣掉100多套。

  另一熱點(diǎn)城市南京，分化同樣明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，143家樓盤僅有13家樓盤在開盤1個(gè)月內(nèi)全部賣光，其余樓盤通常是賣個(gè)六七成甚至三四成。有40個(gè)樓盤加推30天銷售不足30%。還有4個(gè)樓盤，開盤30天內(nèi)1套都沒有賣掉。

  類似的現(xiàn)象，還出現(xiàn)在北京、深圳、廈門、杭州等大城市。

  以深圳為例，上半年，無(wú)論是普通住宅，還是豪宅項(xiàng)目，銷售情況總體不錯(cuò)。剛需盤華強(qiáng)城三期，開盤幾小時(shí)即售罄。豪宅項(xiàng)目半島城邦四期開盤首日去化八成。

  但也有的樓盤賣不動(dòng)。5月16日，南山某千萬(wàn)級(jí)“網(wǎng)紅盤”開盤，當(dāng)天共推售1110套房源，銷售均價(jià)12.5萬(wàn)元/平方米，結(jié)果去化率僅11%，近五成認(rèn)籌客戶棄購(gòu)。位于深圳水徑地鐵站附近的某樓盤，開盤首日僅賣出35套，去化率僅8.4%。

  一些開發(fā)商不得不進(jìn)行降價(jià)促銷。恒大城開盤9.5折、3.4萬(wàn)元/平方米起，成為深圳今年?duì)I銷聲勢(shì)最為浩大的項(xiàng)目。6月20日至6月23日，深圳富潤(rùn)樂庭推出21套優(yōu)惠房源，折后單價(jià)3萬(wàn)元/平方米起，而此前富潤(rùn)樂庭均價(jià)在3.66萬(wàn)元/平方米左右。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年銷售好的樓盤，優(yōu)勢(shì)都很明顯，如新房與二手房的價(jià)格倒掛、規(guī)劃利好、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)利好等，銷售不盡如人意的樓盤一般是位于遠(yuǎn)郊、配套欠缺且價(jià)格偏高。

  “未來(lái)市場(chǎng)分化將更加明顯，樓盤銷售冷熱不均將成為常態(tài)。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

  二手房市場(chǎng)高開低走

  作為樓市的晴雨表，二手房市場(chǎng)在上半年顯得不溫不火，呈現(xiàn)高開低走之勢(shì)。

  幾個(gè)一線城市，在經(jīng)歷3、4月的“小陽(yáng)春”之后，二手房交易便進(jìn)入低迷狀態(tài)。

  據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為72603套，比2018年下半年減少5.42%，同比降幅為5.27%，網(wǎng)簽量為2015年以來(lái)最低。

  從單月來(lái)看，今年3月后，北京二手房成交就呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，6月網(wǎng)簽量為11778套，環(huán)比下降14.43%，同比下降25.58%。3月到6月，網(wǎng)簽量從1.6萬(wàn)套跌至1.1萬(wàn)套。

  諸葛找房分析師國(guó)仕英認(rèn)為，上半年，北京新房供應(yīng)持續(xù)井噴，帶動(dòng)新房成交量走高，分流了部分二手房需求。

  上海在3、4月各成交2.5萬(wàn)套之后，5月份開始回落，二手住宅共成交約2.3萬(wàn)套，環(huán)比下跌9.23%，合同成交均價(jià)約3.87萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌1.47%。

  4月份二手房交易創(chuàng)新高的深圳，也沒能延續(xù)大好行情。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳二手房成交量同比下降3.6%。價(jià)格也隨之下滑，今年6月，深圳二手房成交均價(jià)55591元/平方米，同比下跌6.3%。

  相比一線城市，幾個(gè)熱點(diǎn)二線城市的二手房市場(chǎng)稍顯活躍。

  上半年，南京二手房成交量為37137套房，與去年的36648套相比，增加489套，微漲1.3%。杭州上半年成交二手房38037套，同比增長(zhǎng)10.3%。成都6月份網(wǎng)簽成交二手房10831套，環(huán)比下降16.63%。