二季度以來(lái)，在融資到位、樓市“小陽(yáng)春”等諸多因素的推動(dòng)下，百?gòu)?qiáng)拿地積極性明顯提高，反映到土地市場(chǎng)上表現(xiàn)為溢價(jià)率觸底反彈、“百輪”競(jìng)拍情況頻發(fā)。整體而言，上半年房企投資可謂“一波三折”，1-2月整體表現(xiàn)平淡，3-4月企業(yè)積極納儲(chǔ)，二季度中后期重歸理性。分梯隊(duì)來(lái)看：土地資源仍聚集頭部房企，第二梯隊(duì)拿地十分積極，而后50強(qiáng)的企業(yè)也于二季度發(fā)力拿地。

  總結(jié)

  01

  土地資源仍高度集中于頭部房企，TOP10新增貨值集中度達(dá)43%(略)

  02

  房企投資態(tài)度較一季度提升，TOP11-20房企總土儲(chǔ)去化快拿地更積極（略）

  03

  上半年投資節(jié)奏波動(dòng)較大，中海、世茂、新城等規(guī)模房企二季度投資加碼

  整體來(lái)看2019年上半年百?gòu)?qiáng)房企投資表現(xiàn)大致分為三個(gè)階段：

　　1-2月整體表現(xiàn)較平淡：受2018年末市場(chǎng)降溫、企業(yè)新年拿地指標(biāo)未出和春節(jié)假期等多重影響，1-2月市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡，整體成交溢價(jià)率僅有10%左右，企業(yè)拿地的觀望情緒較濃。在此階段融創(chuàng)拿地表現(xiàn)突出，連續(xù)兩個(gè)月新增土地貨值均排名第一，不過(guò)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)尚未復(fù)蘇，融創(chuàng)拿地成本較低，以底價(jià)成為主。

　　3-4月企業(yè)積極納儲(chǔ)：3月份開(kāi)始土地市場(chǎng)熱度明顯升溫，前兩月沒(méi)有明顯動(dòng)作的房企也進(jìn)入快節(jié)奏拿地模式：例如中海、綠城4月份單月拿地金額達(dá)到前三個(gè)月平均拿地金額的3倍以上，新城、華潤(rùn)等規(guī)模房企4月也闊綽拿地。我們認(rèn)為，融資寬松以及該階段拿地能夠在今年上市，是推動(dòng)房企投資加碼的主要原因。

  二季度中后期重歸理性：5月份，連續(xù)攀升了4個(gè)月的溢價(jià)率年內(nèi)首次回落，全國(guó)平均成交溢價(jià)率降至20%以下，房企拿地態(tài)度再度趨于謹(jǐn)慎。從典型房企5-6月份拿地的溢價(jià)率分布情況來(lái)看，溢價(jià)率在10%以下的地塊占比依舊最高。而龍頭房企拿地表現(xiàn)更是可以作為風(fēng)向標(biāo)：碧桂園、萬(wàn)科、恒大等標(biāo)桿房企均沒(méi)有出現(xiàn)狂搶“地王”的行為，一定程度上也可以反映出企業(yè)對(duì)待拿地的態(tài)度相對(duì)理性。

　　04

  隨著地價(jià)攀升，房企拿地方式更加多元化

  1-5月百?gòu)?qiáng)房企拿地方式來(lái)看，招拍掛獲取土地仍是主流，但拿地方式逐漸多元化，收并購(gòu)地塊成交幅數(shù)占到13%。在個(gè)別城市地價(jià)攀升較快情況下，收并購(gòu)可以有效降低納儲(chǔ)成本。

  電建、華遠(yuǎn)、合景泰富等企業(yè)1-6月的收并購(gòu)比例都超過(guò)3成以上，且部分收并購(gòu)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于能快速上市，能夠?qū)�今年企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供較強(qiáng)助力。例如電建地產(chǎn)近期收購(gòu)了武漢地產(chǎn)集團(tuán)旗下兩個(gè)項(xiàng)目公司，帶動(dòng)新增土儲(chǔ)貨值大幅上升。

　　05

  回歸二線(xiàn)成為房企戰(zhàn)略調(diào)整重心，武漢、重慶最受百?gòu)?qiáng)青睞

  年初，大量上市房企表態(tài)2019年投資戰(zhàn)略將以回歸一二線(xiàn)為主，從上半年整體土地成交區(qū)域的變化來(lái)看，一二線(xiàn)成交占比確有所增加：2018年百?gòu)?qiáng)房企拿地中，三四線(xiàn)城市建面占比均在50%以上，但2019年前兩個(gè)季度三四線(xiàn)城市建面占比已經(jīng)降至48%和52%，這與去年三四線(xiàn)占比居高不下形成強(qiáng)烈對(duì)比；相應(yīng)地，一二線(xiàn)成交占比上升到5成左右。 

  可以看到，在三四線(xiàn)市場(chǎng)逐步調(diào)整之下，企業(yè)拿地的積極性有所減弱。而二線(xiàn)新增土儲(chǔ)占比較去年快速上漲。從區(qū)域布局來(lái)看，中西部和長(zhǎng)三角依舊是百?gòu)?qiáng)房企布局的重心。中西部新增土儲(chǔ)建面占比接近4成，武漢、重慶是上半年最受百?gòu)?qiáng)房企青睞的城市。

　　展望

  01

  資金收緊、監(jiān)管加強(qiáng)，預(yù)計(jì)下半年企業(yè)拿地腳步放緩

  企業(yè)拿地動(dòng)作放緩，主要受到3個(gè)方面因素的影響： 

  第一，資金層面難言寬松。cric監(jiān)測(cè)的85家典型房企5月份新增融資僅為508億元，同環(huán)比分別下降40.8%和54.3%。 

  第二，市場(chǎng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商放貸的監(jiān)管。5月末有市場(chǎng)消息稱(chēng)銀行層面加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商放貸的監(jiān)管，針對(duì)部分拿地激進(jìn)、爭(zhēng)搶“地王”的企業(yè)暫停債券發(fā)放，雖然是否已經(jīng)執(zhí)行有待考證，但釋放出收緊的信號(hào)對(duì)企業(yè)拿地積極性會(huì)造成負(fù)面影響。 

  第三，市場(chǎng)層面的政策調(diào)控并未放松。二季度地市熱度上行的原因之一是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控預(yù)期的放寬，但隨著蘇州升級(jí)限售、西安升級(jí)限購(gòu)并給戶(hù)籍政策打補(bǔ)丁等行為證明，當(dāng)前調(diào)控尚未放松，且針對(duì)部分高熱的城市后續(xù)或仍會(huì)加碼。 

  此外，隨著溢價(jià)率攀升，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地積極性會(huì)下降，而且下半年之后拿地當(dāng)年開(kāi)盤(pán)難度較大，企業(yè)在這一時(shí)間點(diǎn)上納儲(chǔ)的迫切程度隨之降低。而那些亟需補(bǔ)倉(cāng)的企業(yè)需求得到滿(mǎn)足后，同樣也會(huì)在調(diào)控加碼的情況下放緩?fù)顿Y。 

  綜合而言，我們認(rèn)為房企下半年將會(huì)進(jìn)一步放緩拿地節(jié)奏、重歸理性。

  02

  仍需聚焦一二線(xiàn)及核心三四線(xiàn)，盲目高價(jià)拿地并不可取

  棚改退潮之下三四線(xiàn)危機(jī)逐漸放大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的準(zhǔn)一線(xiàn)、核心二線(xiàn)城市以及核心城市周邊的三四線(xiàn)是房企調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)布局的首選。尤其是對(duì)急需平衡土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在三四線(xiàn)熱度下降、一線(xiàn)城市供給有限的兩面夾擊下，二線(xiàn)將成為爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)，下半年仍是回歸二線(xiàn)的窗口期。

  整體來(lái)看，二季度土地市場(chǎng)的確出現(xiàn)了局部升溫現(xiàn)象，但調(diào)控隨之而來(lái)。在自住建部實(shí)施預(yù)警機(jī)制點(diǎn)名地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市后，熱度較高的城市也相繼發(fā)布調(diào)控政策防止市場(chǎng)過(guò)熱，如合肥要求關(guān)聯(lián)公司不得競(jìng)買(mǎi)同一宗土地，蘇州擴(kuò)大限售限購(gòu)范圍并下調(diào)地塊出讓價(jià)格、杭州也在6月末出臺(tái)新的土地調(diào)控政策等。

  因此，在企業(yè)在踐行自身布局戰(zhàn)略下，盲目追高拿地并不可取�？v觀近幾年“地王”開(kāi)盤(pán)去化均不理想，想要賺錢(qián)更是難上加難。所以下半年還應(yīng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，在保證盈利空間的基礎(chǔ)上有選擇性的納儲(chǔ)。