受中國土地估價師協(xié)會的邀請，本人作為專家參加了2009年土地估價師實(shí)踐考核的有關(guān)工作。通過對申請參加實(shí)踐考核的57名土地估價師相關(guān)資料的審核，感到較去年實(shí)踐考核的土地估價師有進(jìn)步，譬如提交的材料較齊全，基本沒有出現(xiàn)案例分析報(bào)告用土地估價報(bào)告代替或都是土地估價報(bào)告縮寫的情況，也有一些寫得較好的專業(yè)實(shí)踐總結(jié)，但一些案例分析報(bào)告的撰寫還不盡人意，質(zhì)量較高的案例分析報(bào)告十分鮮見，究其原因，除了估價師本人對實(shí)習(xí)期間遇到問題、分析問題、解決問題的過程歸納提煉不夠，有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)未提供案例分析報(bào)告范本可能也是原因之一。

為進(jìn)一步提高土地估價師實(shí)踐考核的案例分析報(bào)告撰寫質(zhì)量，現(xiàn)以某估價師撰寫的案例分析報(bào)告為例，試圖通過點(diǎn)評該分析報(bào)告，為今后土地估價師實(shí)踐考核的案例分析報(bào)告撰寫提供參考，為全面提高土地估價師整體業(yè)務(wù)素質(zhì)起到拋磚引玉的作用，同時也建議行業(yè)協(xié)會在土地估價師繼續(xù)教育培訓(xùn)中增加編寫案例分析報(bào)告的課程安排。

范例：某案例分析報(bào)告

一、案例由來

某市中級人民法院辦理某公民（以下簡稱A）因房屋拆遷糾紛狀告某政府部門（以下簡稱B）一案涉及土地使用權(quán)價格，委托估價師所在公司對其已拆房屋所涉土地進(jìn)行地價評估。

點(diǎn)評：開門見山地說明該評估項(xiàng)目的來源、委托方評估目的。

二、地塊概況

評估地塊位于某縣城區(qū)環(huán)城路，已領(lǐng)取某縣國用（2003）字第xxx號《國有土地使用證》，土地用途為商住用地，土地面積為700.0平方米，土地使用者為A，至評估人員現(xiàn)場勘察之時，地塊現(xiàn)狀已作為新建的道路使用。

另據(jù)資料，該地塊原有2幢面積為251.18平方米系磚混、磚木結(jié)構(gòu)的建筑物，建筑占地面積為136.19平方米。2005年1月5日，該縣規(guī)劃局對該地塊確定了新的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，同意在該地塊上建造商住用房，建筑面積為2030平方米，容積率為2.9，建筑占地為630平方米，建筑密度為90%。

點(diǎn)評：介紹評估地塊的相關(guān)情況時，特別要說明將涉及評估事宜相關(guān)的法定、規(guī)劃數(shù)據(jù)，以對應(yīng)案例分析報(bào)告前后的邏輯關(guān)系。

三、本人角色

評估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，估價顧問

點(diǎn)評：要說明估價師在該評估項(xiàng)目中承擔(dān)的工作職責(zé)。

四、問題與挑戰(zhàn)

1、已有土地評估機(jī)構(gòu)對規(guī)劃條件下的地價進(jìn)行過評估（基準(zhǔn)日為2005年9月1日）。

2、已有房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其原現(xiàn)狀條件下的房屋現(xiàn)值進(jìn)行過評估（基準(zhǔn)日為2003年7月28日）。

3、縣政府早在2003年就已下達(dá)對該地塊所在區(qū)域的房屋需拆遷改造的文件，而規(guī)劃部門在2005年再對該地塊出具允許建造商住用房的規(guī)劃文件，致使問題復(fù)雜化。

點(diǎn)評：在估價實(shí)踐中，每個估價項(xiàng)目在實(shí)施評估時都會出現(xiàn)各不相同、需要你去處理的情況，關(guān)鍵是要概括出你認(rèn)為難度最大、但通過你或團(tuán)隊(duì)的努力解決了的問題。

五、關(guān)鍵技術(shù)

1、評估價格

①僅評估原現(xiàn)狀條件下的土地使用權(quán)價格；

②僅評估現(xiàn)規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格；

③同時評估原現(xiàn)狀條件下和現(xiàn)規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格。

2、評估基準(zhǔn)日

①2006年4月25日，即法院受理訴訟案件之日作為本次地價評估的基準(zhǔn)日；

②2005年9月1日，原土地評估機(jī)構(gòu)評估地價時的基準(zhǔn)日；

③2003年7月28日，房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估房屋現(xiàn)值時的基準(zhǔn)日。

3、評估方法

①市場比較法

②剩余法

③假設(shè)開發(fā)法

點(diǎn)評:從評估技術(shù)而言，這三項(xiàng)內(nèi)容具有普遍性，但針對某個具體評估項(xiàng)目，側(cè)重點(diǎn)則完全不同。

六、推薦方案及支撐原因

1、評估價格

擬同時評估該地塊在原現(xiàn)狀條件下和規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格。

①A認(rèn)為政府規(guī)劃部門在原、被告簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》之前已出具了對該地塊的規(guī)劃條件書，應(yīng)該按地塊規(guī)劃條件書所定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)評估地價并給予補(bǔ)償。

②B認(rèn)為2003年該縣政府就下達(dá)了對環(huán)城南路周邊進(jìn)行拆遷拓寬建設(shè)環(huán)城南路的通知，且房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)已于2003年8月2日出具了《房屋拆遷價格評估報(bào)告》，應(yīng)按原現(xiàn)狀條件評估地價并予以補(bǔ)償。

為便于法院權(quán)衡裁定，應(yīng)分別評估規(guī)劃條件下的地價和原現(xiàn)狀條件下的地價。

2、評估基準(zhǔn)日

鑒于評估地塊的特殊性，評估基準(zhǔn)日擬選用2006年4月25日。其理由：

①A在該日對B的“侵權(quán)”行為提起了訴訟。

②委托方在該日作為受理立案的時日。

③原土地評估機(jī)構(gòu)僅評估了規(guī)劃條件下的地價。

④房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)僅評估了2003年7月28日的房屋現(xiàn)值。

作為司法裁定地價的依據(jù)，沒有必要與該基準(zhǔn)日一致。

3、評估方法

對原現(xiàn)狀條件下的地價評估可采用剩余法，對規(guī)劃條件下的地價評估可采用假設(shè)開發(fā)法。

①評估地塊系住商用地，由于個體上的差異，特別是商鋪臨街寬度和進(jìn)深的差異，使比較案例間各具特色，缺乏類比性和較難確定修正值，故不宜用市場比較法進(jìn)行評估。

②盡管原有建筑已經(jīng)拆除，但可以參照原房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對原建筑物評估的現(xiàn)值與該縣2006年和2003年城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價差價間系數(shù)的關(guān)系，用剩余法評估出原現(xiàn)狀條件下于2006年4月25日的地價。

③通過調(diào)查、比較分析周邊地塊類似房地產(chǎn)的銷售價格、建安成本等，用假設(shè)開發(fā)法評估得到規(guī)劃條件下的地價。

④本估價對象雖是有收益的物業(yè)，周圍也有出租的商鋪及住宅，但由于土地純收益的測定及還原利率的正確選擇有難度，故不考慮用收益還原法評估地價。

點(diǎn)評：一個好的評估思路是反映估價師水平高低的試金石，在疏理出問題的基礎(chǔ)上，要針對上述情況提出能讓自己和他人信服的理由，達(dá)到解決問題的目的。

七、成果

1、法院接受了估價師的建議，其評估基準(zhǔn)日確定為案件受理之日，即2006年4月25日。

2、法院同意依據(jù)上述基準(zhǔn)日，評估原現(xiàn)狀條件下的地價和經(jīng)規(guī)劃部門重新確定規(guī)劃條件下的地價。

3、在庭審之日，估價師作為鑒定人員出庭，直接回答A、B律師的詢問，經(jīng)解答，雙方均未對評估結(jié)果提出異議。

4、由于對按原現(xiàn)狀條件下的地價補(bǔ)償還是按規(guī)劃條件下的地價進(jìn)行補(bǔ)償爭議較大，雙方都對某市中級人民法院一審判決不服，上訴至某省高級人民法院，某高院最后判決按規(guī)劃條件下的地價予以補(bǔ)償。

5、該縣規(guī)劃部門2006年12月8日已發(fā)文撤銷2005年1月5日所發(fā)文件，即對該地塊所確定的規(guī)劃條件予以撤銷。

點(diǎn)評: 二年實(shí)踐考核中,土地估價師的案例分析報(bào)告忽視這一內(nèi)容的最多。估價的目的是為了應(yīng)用，因此這一塊是一個高質(zhì)量案例分析報(bào)告的重要內(nèi)容