半年賣房收入7740億元 17家凈利增超2倍

據同花順統計顯示，上半年，A股135家上市房企營業(yè)收入共7740億元，同比上漲24%；凈利潤合計852億元，同比增長38%，即平均每家上市房企賺約6.3億元，比去年同期多賺約1.73億元。除了部分轉型的中小房企外，八成房地產企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲。

上半年，萬科凈利潤同比增長24.9%；恒大地產、保利地產等龍頭房企凈利潤也明顯提升；萬通地產、中糧地產等17家房企更是凈利潤同比上漲超200%。

龍頭房企中報為何如此“好看”？ 58安居客房產研究院首席分析師張波對記者表示，行業(yè)集中度不斷提升，讓龍頭企業(yè)有了更多操作空間；同時，2017年房地產項目在2018年上半年進行銷售結轉收入，對房企半年報有一定影響。 “房企利潤上升還和周轉率加快有關。受融資不斷收緊影響，為了應對資金成本不斷上漲、現金流短缺等問題，房企非常重視回款速度，尤其是在銷售環(huán)節(jié)的現金回流�！�

135家房企凈利852億元

從上半年業(yè)績來看，不同梯隊房企凈利增長速度不同。

《證券日報》根據同花順數據統計，截至6月30日，上述135家房企歸屬于母公司所有者的凈利潤達852億元，平均每家歸屬于母公司所有者的凈利潤為6.3億元，2017年同期則為4.57億元。

具體來看，歸屬于母公司所有者的凈利潤超過10億元的企業(yè)有18家，占比為13%；凈利潤1億元-10億元之間的企業(yè)為65家，占比約為48%。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，大部分企業(yè)利潤明顯上漲，除了部分轉型的中小企業(yè)外，八成房地產企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲，這是房企收獲最豐厚的半年報，多家房企凈利潤出現高達200%的上漲。

值得關注的是，多數房企今年都在強化現金流收入，提高周轉速度，加快銷售節(jié)奏。不過，高周轉雖然是房企的必由之路，也是加速規(guī)模擴張的手段，但前提是施工的安全性和產品的標準化，業(yè)內盛行的“3-6-9”周轉模式（即“3個月內動工、6個月內開盤、9個月內現金回籠” ），需要企業(yè)有很強的產品營造能力和“質量與速度”的平衡能力。

正如新城控股高級副總裁歐陽捷所示，高周轉模式本身并無對錯，但是執(zhí)行高周轉的同時也要確保制度流程的規(guī)范性和嚴謹性。比如節(jié)點計劃的編制必須科學合理并具有可執(zhí)行性，現場管理必須滿足文明施工、安全生產、培訓覆蓋、監(jiān)管到位等要求。

中銀證券報告顯示，在嚴調控背景下，政策邊際放松預期較弱，高位運行難以持續(xù)，快回款、高周轉、融資渠道多元化的龍頭及高成長房企優(yōu)勢顯著。

資金鏈承壓

事實上，由于過去擴張速度太快、負債過高，去年下半年以來，負債較高的房企都在用各種手段降低負債率。

目前來看，2015年-2016年，地王頻現奠定了中長期毛利率的下行趨勢，行業(yè)整合將加劇。尤其在房地產增量市場天花板來臨之際，過度依賴住宅銷售獲得收益的房企，動輒資產負債率超過80%，相當于背著“炸藥包”前行。鑒于此，不少房企都在加碼持有型物業(yè)運營收益，以期獲得穩(wěn)定現金流和增加新的盈利增長點，以此緩沖風險。

更重要的是，調控政策不斷加碼，在一、二線熱點城市限價政策高壓下，房企難以定下預期高價，撐不住的企業(yè)率先“降低預期定價”賣貨，有些房企則仍在延緩項目上市時間。在融資方面，多種融資渠道緊縮，房企融資壓力很大。

有分析師認為，大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩沖能力較強。在本輪地產周期中，多數龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏，存貨管理能力較強，銷售和進貨時機把握較好，財務盤面較為好看，信用評級較高，因此融資渠道暢通。

黃守宏表示，龍頭房企預收款鎖定率高，且具備較強的現金管理能力及回款能力、較強的融資能力；從負債率看，雖然龍頭房企的資產負債率較高，但剔除預售款后的資產負債率低于其他分組。

但中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，在項目去化率較低的情況下，若融資渠道受到阻礙，未來可能有償債風險。

更多房企布局長租公寓 被質疑推漲房租

因被質疑推漲房租，近期“長租公寓”被推上風口浪尖。北京市住建委還在8月23日查處了昊園恒業(yè)、自如、中恒建業(yè)等23家涉嫌哄抬房租、打隔斷群租等違法違規(guī)行為的中介機構。

不過萬科總裁祝九勝在中報業(yè)績說明會上表示，這可能有一點誤會，“近一兩年確實有一些資本、機構介入了租賃業(yè)務，但機構占比非常低，對住房租賃市場的滲透度有限”。

半年報中，不少房企透露了在住房租賃業(yè)務的動態(tài)。

2014年開始布局長租公寓的萬科，截至6月末其長租公寓業(yè)務覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。

另外，龍湖旗下長租公寓品牌冠寓則陸續(xù)在北京、上海、杭州等16個城市開業(yè)運營，累計開業(yè)房間數量超2萬間，開業(yè)超過6個月的項目平均出租率為90.1%。

房地產研究機構克而瑞的數據顯示，規(guī)模排名前30位的房企有三分之一已經展開住房租賃業(yè)務。

事實上，隨著萬科、龍湖、復星、旭輝等房企入局租賃市場，近兩年住房租賃市場進入猛增階段。

“未來，房企持有租賃項目進行出租的收益會上升，進而改變房企的經營方式�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進告訴記者，部分房企在租賃業(yè)務方面還會不斷創(chuàng)新，尤其會在租房信用體系的建立上有更多嘗試。

三四線城市拿地不手軟 助漲當地房價

伴隨熱點城市調控趨嚴、市場熱度減弱等因素，核心城市群周邊的三四線城市，成為房企的新目標，萬科、旭輝、龍湖、融創(chuàng)等房企上半年均紛紛布局三四線城市。

半年報顯示，旭輝地產加大了二線、強三線的城市布局，在三線及其他城市的土地儲備金額占比近四成。其不斷開拓“環(huán)滬都市圈”、環(huán)渤海等周邊區(qū)域，新進入濰坊、淄博、常州、徐州、蕪湖等三四線城市。

綠地控股的項目拓展重點則是圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉的三四線城市項目，上半年累計獲取項目60個。

安居客房產研究院的監(jiān)測數據顯示，房企下沉三四線城市的腳步不斷加快。上半年，一線城市拿地金額同比降約70%，而三四線城市則同比上漲約40%。

“這一操作背后的邏輯是抓住機遇、分散風險，在企業(yè)規(guī)�；瘮U張的內需驅動下，地域擴張很快從一二線蔓延到三四線城市；加之，棚戶區(qū)改造加速，確實引發(fā)了房企新一輪的開發(fā)熱潮，并在一定程度上助漲了三四線城市房價。”張波說。

國家統計局發(fā)布的70城房價數據顯示，上半年三四線城市房價漲幅明顯。7月份，35個三線城市新房價格環(huán)比上漲1.5%，漲幅再次擴大；同比看，三線城市新房和二手房價格漲幅都超過了5%。

不過對于房企這種下沉式布局，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌稱房企也存在焦慮。孫宏斌在融創(chuàng)半年報業(yè)績會上說，“如果房企布局了四五線城市，市場冷得比較快，開發(fā)商壓力可能就比較大”。

多數房企對樓市發(fā)展繼續(xù)抱樂觀態(tài)度

今年以來，官方多次明確強調，樓市調控不動搖。8月份，全國超過45個城市發(fā)布了約55次樓市調控，年內累計調控次數高達315次。

在這樣的背景下，房企如何看待樓市走向？謀發(fā)展之路又會怎么走？

記者梳理發(fā)現，多數房企仍對中國房地產市場發(fā)展趨勢抱以樂觀態(tài)度。保利地產在半年報中就提到，房地產發(fā)展趨勢依然向好，國內城市化進程推進與居住需求升級將繼續(xù)拉動優(yōu)質資產配置。

同時，調控政策將持續(xù)高壓，成為龍頭房企的普遍認知。

“行業(yè)整體政策基調依然趨緊�！闭憬瓘V廈半年報中指出，房企進入存量需求的博弈階段，同時，房企成本普遍開始回升，行業(yè)整體杠桿率和短債壓力上行，資金將繼續(xù)向大公司和高評級公司集中，龍頭房企優(yōu)勢將進一步擴大，中小民營房企面臨更大的發(fā)展和資金壓力。

銀行業(yè)上市公司的半年報也暴露了房地產行業(yè)的融資問題：房地產行業(yè)不良貸款率正在反彈。

談及原因，張波認為有三點：一是經濟增速放緩導致房企資金鏈緊張，償債能力下降；二是官方對房企融資的管控沒有放松；三是行業(yè)集中度不斷提高，中小房企融資難度越來越高。

面對新形勢，部分龍頭房企已經開始“轉型”謀發(fā)展。保利地產在半年報中提出，將持續(xù)做大做強的同時，緊抓行業(yè)轉型發(fā)展機遇，布局社區(qū)消費與房地產金融業(yè)務；萬科也表示，將租賃住宅業(yè)務確立為核心業(yè)務。