多數(shù)分析人士認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控政策的新一輪加碼，在很多城市，政策將和市場形成博弈。這些城市的房價走勢，將根據(jù)政策出臺的時機(jī)、力度而有所不同。但總體而言，成交量有可能在政策作用下繼續(xù)下滑，房價走勢則將趨向穩(wěn)定。 
    2018年5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，有58個城市的新建商品住宅價格在4月出現(xiàn)環(huán)比上漲，比3月的55個有所增加，且很多城市房價漲幅出現(xiàn)輕微擴(kuò)大。而在3月，同樣的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。房價的回升，往往要經(jīng)成交量的推動，但4月的房價變化是在交易量下滑的背景下取得的。國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月單月，全國住宅銷售面積環(huán)比下滑21.2%，同比下滑4.4%，近兩年來首次出現(xiàn)同比下滑。 
    有分析認(rèn)為，“量跌”說明房地產(chǎn)市場的上漲周期接近結(jié)束，“價漲”則意味著購房者的預(yù)期仍然樂觀。這種看似矛盾的結(jié)論，背后隱藏著一個容易被忽略的現(xiàn)狀——部分城市的庫存出現(xiàn)階段性不足。 

部分城市房價“補(bǔ)漲” 
    成都萬人搖號、西安人才“搶房”、丹東炒房團(tuán)涌入……近期，房地產(chǎn)市場再度成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局于5月16日發(fā)布的房價數(shù)據(jù)，在一定程度上吻合了購房者的直觀感受，但數(shù)據(jù)更為全面和客觀。 數(shù)據(jù)顯示，今年4月，70城新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.59%，漲幅連續(xù)兩個月擴(kuò)大；二手房漲幅為0.48%，連續(xù)三個月擴(kuò)大。同比來看，由于去年同期基數(shù)較高，新房和二手房價格漲幅都在收窄。其中，區(qū)域分化的情況繼續(xù)存在。按照國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉的解讀，15個熱點(diǎn)城市新房價格繼續(xù)保持穩(wěn)定，7城環(huán)比下降，8城微漲。 
    4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅比上月分別擴(kuò)大0.4和0.6個百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅與上月相同，二手住宅銷售價格同比漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均比上月回落0.3個百分點(diǎn)。4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別為持平和下降0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)，二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.2和0.1個百分點(diǎn)。 
    房價上漲的城市主要位于中西部和東北地區(qū)。丹東以2.0%的環(huán)比漲幅居首，另有13個城市的環(huán)比漲幅超過1.0%，大連、哈爾濱、三亞、西安、貴陽、太原等被約談的城市在列。 
從2016年的“9·30新政”算起，房地產(chǎn)調(diào)控已多輪層層加碼。至今，熱點(diǎn)城市房價已經(jīng)維持在平穩(wěn)狀態(tài)，但區(qū)域性、階段性的價格異動仍然存在。但與去年相比，今年70城市的房價平均漲幅已明顯降低，單個城市最高漲幅也不及去年同期。 
    上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，丹東樓市出現(xiàn)近年來少見的非理性炒作現(xiàn)象，導(dǎo)致房價漲勢較大，但這種情況難以持久。對于其他房價上漲的城市，他認(rèn)為有一定的“補(bǔ)漲”因素�！昂蜄|部城市對比，一些中西部城市（尤其是中心城市）房價基數(shù)不高，在利好因素的刺激下，價格容易抬升�！眹�(yán)躍進(jìn)說，落戶新政、高價地、區(qū)域性利好政策等都有可能成為刺激因素。西安屬于前者，海口、三亞則屬于后者。不同于以往的是，此輪房價的上漲是在整體成交量下滑的背景下取得的。即使是一些房價漲幅相對較大的城市，成交量也不夠強(qiáng)勁。今年第一季度，西安的住宅銷售面積下降2.0%；3月單月，海口市的房屋銷售面積下降6.1%。 
    根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前在西安、成都等地的調(diào)研，今年以來，這些城市的可售新房規(guī)模普遍不足，開發(fā)商普遍反映成交量不及去年。 

庫存規(guī)模將至低位 
    過去兩年來，房地產(chǎn)市場交易量始終維持高位，價格平穩(wěn)微漲，整體市場一直是“量升價穩(wěn)”的狀態(tài)。如今，“量跌價升”的端倪出現(xiàn)，說明市場基本面已經(jīng)發(fā)生變化。 
截至今年4月，全國商品房待售面積為56687萬平方米，與2014年末的水平大致相當(dāng)。與最高點(diǎn)（2016年2月）時的73931萬平方米相比，降幅為23%。上海易居研究院發(fā)布的一組數(shù)據(jù)也顯示，截至2018年3月底，100個熱點(diǎn)城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，連續(xù)32個月下跌。其中，二線城市和三四線城市的存銷比分別為10.3和10.6個月，均小于12-16個月的合理區(qū)間。 
這兩組數(shù)據(jù)互相印證，說明了庫存規(guī)模下降的現(xiàn)狀。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去庫存任務(wù)初步完成，很多城市的庫存降至安全線以下。 
    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，在很多實(shí)施“限價令”的城市，房企選擇暫緩?fù)票P，加劇了短期內(nèi)的供應(yīng)緊張。在西安的曲江新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，成都的高新南區(qū)、天府新區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，開發(fā)商普遍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道反映，預(yù)估的去化周期在4個月以下。 
    張大偉認(rèn)為，在監(jiān)管層的督促下，很多熱點(diǎn)城市從去年開始加大供地，但由于各種原因，目前尚未形成有效的住宅供應(yīng)。因此，在這些城市，市場出現(xiàn)了階段性供應(yīng)缺口，供需基本面已經(jīng)發(fā)生變化。這被認(rèn)為是房價的真正推手�！皫齑娌蛔愫苋菀子绊戭A(yù)期，一些需求會加速釋放，包括此前被抑制的購房需求。”張大偉說。 
    多數(shù)分析人士認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控政策的新一輪加碼，在很多城市，政策將和市場形成博弈。這些城市的房價走勢，將根據(jù)政策出臺的時機(jī)、力度而有所不同。但總體而言，成交量有可能在政策作用下繼續(xù)下滑，房價走勢則將趨向穩(wěn)定。 
（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）