關(guān)于《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》

涉及若干問題的處理原則（一）

　　在研究討論的基礎(chǔ)上，現(xiàn)對《規(guī)范》中的部分技術(shù)問題解答如下：

　　1、在出讓地價評估中，如何應(yīng)用標(biāo)定地價系數(shù)修正法？

　　答：應(yīng)用標(biāo)定地價系數(shù)修正法有兩個前提：

　　一是在按照國土部統(tǒng)一的技術(shù)要求開展了標(biāo)定地價公示工作的城市，經(jīng)向部進(jìn)行標(biāo)定地價體系備案后，方可使用該方法。

　　二是應(yīng)用標(biāo)定地價系數(shù)修正法的具體步驟與要求，需按照即將出臺的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或評估指導(dǎo)辦法執(zhí)行。

　　2、市場比較法中，關(guān)于“各比較案例的修正幅度不能超過30%”的規(guī)定中是否包含了容積率修正。

　　答：這里所指的“比較案例價格”，可以采用樓面地價。

　　3、對于因土地用途與容積率同時調(diào)整，需要補(bǔ)繳地價的，是否各種條件下的地價均要求按照《規(guī)范》中確定的原則，選用兩種（含兩種）以上方法評估？

　　答：原則上，各種條件下的地價均要求采用兩種（含兩種）以上方法獨(dú)立評估，方法選擇應(yīng)符合《規(guī)范》要求。特殊情況下，如認(rèn)為只能采用一種方法評估，需經(jīng)省級以上協(xié)會組織專家論證，并在評估報告中附專家簽字的論證意見。

　　4、如果按《規(guī)范》要求采用的兩種方法評估結(jié)果差異較大，地價確定時能否舍棄一種評估方法的測算結(jié)果？

　　答：地價確定中，各評估方法測算結(jié)果的權(quán)重應(yīng)按照符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求確定，并需充分闡述理由。

　　5、在評估生地或不完全開發(fā)土地的出讓價格中，應(yīng)如何理解“先評估熟地地價，再核減開發(fā)費(fèi)用”的要求？

　　答：評估此類用地出讓價格時，應(yīng)運(yùn)用所選評估方法，分別測算出與“地價定義”相對應(yīng)的評估價格；在應(yīng)用各評估方法中，應(yīng)先評估熟地價格，再核減開發(fā)費(fèi)用，直至其開發(fā)程度與地價定義一致。對于不完全開發(fā)時（如缺少某一基礎(chǔ)設(shè)施的配套）的地價評估，可在方法運(yùn)用過程中，通過相關(guān)參數(shù)的修正，直接評估出與地價定義相一致的評估結(jié)果。

　　6、對于因低效利用土地再開發(fā)、政府主動調(diào)整規(guī)劃等原因造成容積率等土地使用條件變化的情況，補(bǔ)地價評估時，是否執(zhí)行“擇高原則”？

　　答：此類處理原則屬政策性要求，應(yīng)在各地的執(zhí)行細(xì)則中予以明確，請關(guān)注各省級國土資源主管部門制訂的實(shí)施細(xì)則。

　　中國土地估價師協(xié)會技術(shù)審裁委員會

　　2013年8月1日

《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》

涉及若干問題的處理原則（二）

    在征集有關(guān)專家意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)討論研究，現(xiàn)對《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）中的部分技術(shù)問題解答如下：

    1、在采用市場比較法中選擇可比案例時，如何理解和把握“原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例”的要求？
    答：在選擇可比案例時，不采用趨于過度競爭的土地出讓交易實(shí)例，將有助于避免估價結(jié)果偏離正常市場價格，從而與《規(guī)范》中多次強(qiáng)調(diào)的“正常市場”這一基本要求相銜接，這也體現(xiàn)了出讓地價評估中應(yīng)當(dāng)遵循的“審慎原則”。
    在案例的具體選擇過程中，判斷某一交易實(shí)例是否屬于“競價輪次較多”、“溢價率較高”，需根據(jù)不同地區(qū)、不同時期的土地市場狀況來把握，沒有統(tǒng)一的量化標(biāo)準(zhǔn)可循。此外還須注意正確理解溢價率的內(nèi)涵，應(yīng)按下式測算土地出讓的溢價率：
    溢價率=（成交價-底價）/底價

    2、成本逼近法中，為什么不能把“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)”計入土地成本？
    答：按照有關(guān)規(guī)定，上述所列各項屬于從政府土地出讓收入（收益）中計提的專項資金，是土地有償使用收入（收益）的支出和使用方向，并不是構(gòu)成出讓土地成本的相關(guān)費(fèi)用。在正常情況下，成本逼近法測算公式中的土地增值收益已經(jīng)涵蓋了政府出讓土地時應(yīng)獲取的純收益。

    3、如何理解成本逼近法中，“土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣�常情況下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇铡⒎课莶疬w和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異�！钡囊�求？
    答：這里提及的“客觀費(fèi)用”與傳統(tǒng)評估理念中的相關(guān)要求一致，即：各項取費(fèi)水平應(yīng)是區(qū)域的平均、客觀水平，而非待估宗地自身發(fā)生的、個案性的水平。
    這里強(qiáng)調(diào)“取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平”，是因?yàn)楦鞯毓�布的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵及其執(zhí)行情況存在較大差異，例如：存在最低保護(hù)價、實(shí)際執(zhí)行價、是否包含社保費(fèi)用等多種情況。因此，確定實(shí)際支付的土地取得費(fèi)用不能簡單依據(jù)當(dāng)?shù)氐恼�策�?biāo)準(zhǔn)取值，還應(yīng)調(diào)查分析當(dāng)?shù)貙φ�策�?biāo)準(zhǔn)的實(shí)際執(zhí)行情況。

    4、什么是標(biāo)定地價系數(shù)修正法中所言的“標(biāo)定地價”？
    答：標(biāo)定地價是政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件下，于某一估價期日法定最高使用年期下的土地權(quán)利價格。目前，標(biāo)定地價體系建立的技術(shù)方法和相關(guān)管理規(guī)定正在試點(diǎn)研究中。